由千家網(wǎng)與千家品牌實(shí)驗(yàn)室聯(lián)合主辦的2013年第十四屆中國(guó)國(guó)際建筑智能化峰會(huì)北京站活動(dòng)于11月28日在北京國(guó)賓酒店隆重舉行。本屆北京峰會(huì)主題為“綠色智能建筑技術(shù)應(yīng)用論壇”，聚焦綠色智能建筑新技術(shù)與應(yīng)用?；顒?dòng)吸引了來(lái)自北京及周邊地區(qū)的智能建筑行業(yè)專家、設(shè)計(jì)院人士、系統(tǒng)集成商、渠道商、廠商、終端用戶等近600人齊聚一堂，眾多行業(yè)知名專家與品牌企業(yè)高層與參會(huì)人員共同探討了綠色智能技術(shù)應(yīng)用與發(fā)展趨勢(shì)。

　　以下是中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)綠色地產(chǎn)研究中心高級(jí)顧問(wèn) 黃俊鵬帶來(lái)的題為《中國(guó)綠色地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)》的精彩演講：

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)綠色地產(chǎn)研究中心高級(jí)顧問(wèn) 黃俊鵬

　　【黃俊鵬】：希望通過(guò)我的演講能給大家呈現(xiàn)出綠色房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)全貌，幫助大家擴(kuò)展你們的視野，也看看其他的行業(yè)是如何對(duì)待綠色節(jié)能的問(wèn)題的，同時(shí)也讓智能建筑領(lǐng)域有一些新的機(jī)會(huì)。

　　我的演講分成幾個(gè)部分。首先我們講什么叫綠色地產(chǎn)，大家耳熟能詳?shù)囊粋€(gè)詞是綠色建筑，我們?yōu)槭裁窗丫G色地產(chǎn)單獨(dú)列為一個(gè)要素來(lái)進(jìn)行研究?有幾個(gè)因素：首先是綠色地產(chǎn)是一種商業(yè)行為，綠色建筑含有里非營(yíng)利性和商業(yè)性的項(xiàng)目，比如說(shuō)學(xué)校、政府的辦公樓等等不具備商業(yè)的性質(zhì)，所以它首要不是盈利。商業(yè)項(xiàng)目比如說(shuō)我們賣(mài)的商品房、一些商業(yè)的辦公樓，一定要強(qiáng)調(diào)我們講的三P原則，people、planet、profit。我們探討的是綠色地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈里能不能有這樣的機(jī)會(huì)，持續(xù)地向前發(fā)展。第二方面，目前申報(bào)綠色建筑項(xiàng)目中，63%為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，綠色地產(chǎn)是非常重要的項(xiàng)目，我們今天研究的范圍是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　對(duì)企業(yè)尤其是一些領(lǐng)先的企業(yè)，早就意識(shí)到這樣轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)，我們總共研究了116家企業(yè)，從2005年到2013年八年的時(shí)間，今年剛剛結(jié)束的是三部曲，你可以考慮到發(fā)展的方式，包括萬(wàn)達(dá)非常重視既有建筑的管理，有自己的能源管理系統(tǒng)，萬(wàn)達(dá)是有能效監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的大客戶。像招商地產(chǎn)的模式是由單體的綠色建筑走向綠色綜合社區(qū)的開(kāi)發(fā)，就是從單體到社區(qū)到生態(tài)城鎮(zhèn)的模式。在北京比較有名的開(kāi)發(fā)商比如說(shuō)鋒尚和當(dāng)代。這些企業(yè)轉(zhuǎn)型有一個(gè)特點(diǎn)，第一，每個(gè)企業(yè)選擇的路徑不一樣，大型的開(kāi)發(fā)商選擇的是天津中心生態(tài)城，由宏觀到微觀的地產(chǎn)。但有一些企業(yè)可能是由單體的綠色建筑逐步過(guò)渡到大的社區(qū)，比如說(shuō)招商地產(chǎn)。第二個(gè)是綠色標(biāo)簽發(fā)揮重要的作用，我們衡量一個(gè)開(kāi)發(fā)商在綠色建筑中獲得的業(yè)績(jī)，就要看LEED認(rèn)證和綠標(biāo)項(xiàng)目的多少。第三個(gè)是節(jié)能是綠色建筑的核心，也是一個(gè)前提的條件。

　　這個(gè)排名是我們自己研究中心的開(kāi)明，你從不同的角度會(huì)列出不同的名單，這個(gè)名單是我們聯(lián)系潛在客戶而且是最優(yōu)質(zhì)的，因?yàn)樗麄冏钣锌赡苜I(mǎi)你們的產(chǎn)品。我們提供的這些資料都是可以詳細(xì)地看到，我們做綠色開(kāi)發(fā)的一些轉(zhuǎn)型的案例。開(kāi)發(fā)商為什么要做轉(zhuǎn)型，有以下四個(gè)方面：

　　首先看宏觀環(huán)境，我想這個(gè)問(wèn)題都不用再特別地強(qiáng)調(diào)了，在座的各位今天的演講很多都是與節(jié)能相關(guān)的，關(guān)于政策我相信各位都已經(jīng)很熟了，政府以前是“大棒加胡蘿卜”，“大棒”即一些節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，“胡蘿卜”是補(bǔ)貼政策，補(bǔ)貼政策說(shuō)了很多年，現(xiàn)在在上海和蘇州等地已經(jīng)開(kāi)始落實(shí)了，住建部也在跟銀監(jiān)會(huì)探討，跟綠色企業(yè)進(jìn)行合作，房地產(chǎn)的調(diào)控特別嚴(yán)格，很多開(kāi)發(fā)商資金流的限制非常地緊張，有一些開(kāi)發(fā)商都堅(jiān)持不下去了，有些中小城市開(kāi)發(fā)商都有這種問(wèn)題，如果說(shuō)選擇節(jié)能綠色可能有一些優(yōu)惠的條件。

　　另一方面是政府在宏觀指標(biāo)上的限制，比如說(shuō)提出2020年或者是十二五期間要新增綠色建筑10億平米，這個(gè)數(shù)字等于每年需要有11萬(wàn)的增量，市場(chǎng)是非常龐大的。

　　第二方面是綠色消費(fèi)理念的形成，也是考慮到我們做任何的事情都要有市場(chǎng)，沒(méi)有市場(chǎng)和需求不能持久，沒(méi)法兒良好的商業(yè)城市，首先綠色消費(fèi)的群體已經(jīng)不會(huì)再形成，有很多人會(huì)選擇綠色的生活方式，比如說(shuō)地鐵以個(gè)人為例，有廚余垃圾和其他的垃圾等等，盡量地減少。這樣個(gè)人價(jià)值觀的選擇會(huì)體現(xiàn)在其他的方面，包括房子，前提是你有一點(diǎn)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)條件，這樣的消費(fèi)群體在逐年地增加，我們?cè)?1年之前，大部分是海歸的或者是有一定的海歸背景的，比如說(shuō)北京芳草地的項(xiàng)目，你如果要辦簽證必須去哪兒?必須去那個(gè)地方，那個(gè)入住的都是外資的機(jī)構(gòu)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)可綠色建筑。

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　　這張圖是我們?nèi)ツ曜龅膶?shí)地調(diào)研，在家樂(lè)福超市，在沃爾瑪超市，在北京的大悅城隨機(jī)采訪的小伙子們，隨機(jī)地調(diào)研采訪很普通的老百姓，有80%的人都在做綠色建筑。但知道綠色建筑理念的人有82%的會(huì)購(gòu)買(mǎi)綠色建筑，這個(gè)比例就很高了，換句話說(shuō)只要我認(rèn)識(shí)到綠色建筑給我?guī)?lái)的好處和收益也就是說(shuō)更加地環(huán)保、更加便利我會(huì)選擇綠色建筑，哪怕價(jià)格高一點(diǎn)我也愿意。當(dāng)然這只是參考，并不是你真的提價(jià)1%到3%，老百姓有這樣的心理裝備地這是一個(gè)綠色消費(fèi)群體的形成。

　　第三方面是產(chǎn)業(yè)鏈，這個(gè)跟今天有一點(diǎn)關(guān)系。產(chǎn)業(yè)生態(tài)不太成熟，智能建筑這部分從01年甚至是更早就開(kāi)始提出了，智能建筑發(fā)展到現(xiàn)在我們的主題是智慧城市，我看你們這邊大部分是節(jié)能環(huán)保的，都是講怎么節(jié)能管理，其實(shí)綠色建筑已經(jīng)滲透到了各個(gè)環(huán)節(jié)，這反過(guò)來(lái)可以促進(jìn)我們本身的產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。還有一個(gè)例子是太陽(yáng)能，我們講產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展會(huì)倒逼綠色地產(chǎn)和綠色建筑的發(fā)展。太陽(yáng)能的發(fā)展是強(qiáng)制性的要求，濟(jì)南要求100米以下的建筑必須裝太陽(yáng)能，濟(jì)南是一個(gè)二線城市，所有的建筑都要搞太陽(yáng)能，這是比較激進(jìn)的，你既然做了太陽(yáng)能就可以做綠色建筑。綠色建筑關(guān)聯(lián)的是產(chǎn)業(yè)鏈逐步在成熟，具體的表現(xiàn)是價(jià)格在逐漸地降低，這個(gè)是今年數(shù)據(jù)，我們08年就開(kāi)始檢測(cè)數(shù)據(jù)，一開(kāi)始就是在100塊錢(qián)，現(xiàn)在才幾塊錢(qián)基本上沒(méi)有這種情況了。你要做得很好三星級(jí)也就是100多塊錢(qián)，因?yàn)橛泻芏嗟闹笜?biāo)可能需要增加很多的設(shè)備，我們說(shuō)為什么成熟了?是因?yàn)槌杀窘档土?，普通的消費(fèi)者消費(fèi)得起了。產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值到2020年有1萬(wàn)億，對(duì)智能建筑相關(guān)的產(chǎn)業(yè)至少幾千億的水平，這是產(chǎn)業(yè)鏈的情況。因?yàn)樯婕暗降漠a(chǎn)業(yè)鏈很廣，對(duì)智能建筑的影響我會(huì)單獨(dú)說(shuō)一下。這是綠色建筑的全貌，關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈有哪些，比如說(shuō)節(jié)水潔具、雨水收集、中水回用等等。在機(jī)電系統(tǒng)方面，變頻技術(shù)是我們利用率最相關(guān)的，反而是能源管理系統(tǒng)排名并不高，28%，如果一定要排名是第四位，能源管理系統(tǒng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域里的利用率并不是很高，從這個(gè)圖看得出來(lái)，換句話說(shuō)空間也很大。照理說(shuō)應(yīng)該是有市場(chǎng)前景給業(yè)主帶來(lái)很大收益的技術(shù)。但目前看起來(lái)開(kāi)發(fā)商的應(yīng)用率并不是很高，我認(rèn)為有一些開(kāi)發(fā)商是能夠意識(shí)到，斯萊德跟中國(guó)簽訂了人員管理中心，領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)商能意識(shí)到先機(jī)。在座的各位要多跟開(kāi)發(fā)商接觸，機(jī)會(huì)會(huì)很多，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，典型的是萬(wàn)達(dá)，還有凱德置地。這是技術(shù)的應(yīng)用情況，之后是軟件等方面的情況。

　　產(chǎn)業(yè)鏈的支持除了各種各樣的節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品以外，還有一大類是咨詢，這是一個(gè)完全新生的產(chǎn)業(yè)，其實(shí)我們?cè)谧挠幸恍┕颈热缯f(shuō)像斯萊德還有Johnson等耳熟能詳?shù)钠髽I(yè)已經(jīng)嵌入到這個(gè)行業(yè)里了，我所知道的是斯萊德和Johnson都有相關(guān)的部門(mén)?，F(xiàn)在這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)值是20多億，完全是由綠色建筑和地產(chǎn)的興起，我們也在實(shí)時(shí)地跟蹤。模式里有設(shè)計(jì)加咨詢，獨(dú)立開(kāi)發(fā)加咨詢這樣的一些商業(yè)模式。目前行業(yè)里做得比較好的企業(yè)前十家是，我們這個(gè)排名也是根據(jù)項(xiàng)目的數(shù)量來(lái)的，也綜合考慮了技術(shù)的能量和市場(chǎng)的推廣。拓展大家的視野是非常有幫助的，大家知道綠色其實(shí)還有很多的內(nèi)容，不僅僅是智能建筑，范圍很廣泛，水很深范圍也很廣。綠色營(yíng)銷帶來(lái)的溢價(jià)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的非常重要的動(dòng)力，綠色營(yíng)銷包括了開(kāi)發(fā)商怎么做，89%的人會(huì)選擇綠色環(huán)保的賣(mài)點(diǎn)，綠色營(yíng)銷還是很有值得完善的地方。開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇綠色的標(biāo)簽，這里我列了10個(gè)是比較流行的，用的最多的是評(píng)價(jià)的標(biāo)志。關(guān)于這些綠色的標(biāo)簽我覺(jué)得各個(gè)企業(yè)都可以適當(dāng)?shù)囟嗌倩ㄒ恍r(shí)間來(lái)研究它，因?yàn)檫@個(gè)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)直接涉及到企業(yè)尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的使用，如果讓你的產(chǎn)品對(duì)這些綠色的標(biāo)簽和標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合起來(lái)，我相信對(duì)你們的產(chǎn)品的推廣和應(yīng)用非常有幫助，不妨研究一下它。這個(gè)綠標(biāo)在商業(yè)地產(chǎn)的應(yīng)用應(yīng)是呈快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。現(xiàn)在已經(jīng)有1000多個(gè)項(xiàng)目通過(guò)了認(rèn)證，綠標(biāo)的商業(yè)價(jià)值是我們?cè)谌ツ甑慕Y(jié)果，就是在一線城市北上廣深還有二線城市也選了一些項(xiàng)目做研究，溢價(jià)的結(jié)果就是這樣的。這個(gè)表比較奇怪，深圳感覺(jué)多了綠標(biāo)認(rèn)證的反而有價(jià)格的下降，因?yàn)榫G標(biāo)不光是高端大氣上檔次的。有一些保障房和經(jīng)適房也可以選擇綠標(biāo)。我覺(jué)得綠標(biāo)更適合中國(guó)的國(guó)情。

　　LEED認(rèn)證更多是商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，帶來(lái)的溢價(jià)非常地顯著。很多的開(kāi)發(fā)商尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，在商業(yè)地產(chǎn)的選擇上影響是非常大的，純粹由市場(chǎng)引導(dǎo)的體系和技術(shù)體系，大家可以多關(guān)注這個(gè)體系，大家都已經(jīng)聽(tīng)說(shuō)過(guò)了，去搜索一下。LEED認(rèn)證對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值是非常顯著的，我們認(rèn)為L(zhǎng)EED是一個(gè)美國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，逐步地演變成了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，另外LEED認(rèn)證更加市場(chǎng)化一些，目前的情況綠標(biāo)是主導(dǎo)，除了綠標(biāo)了LEED，其他的在房地產(chǎn)市場(chǎng)都有應(yīng)用。

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　　最后說(shuō)一下發(fā)展的趨勢(shì)，首先是目前處于什么階段。這也是我們自己說(shuō)了算，我們自己調(diào)研了180多個(gè)專家，大家打分和評(píng)價(jià)出來(lái)的，目前由過(guò)渡到快速發(fā)展的階段。我看今年或者是明年馬上要到快速發(fā)展期，這不是要不要選擇的問(wèn)題，而是必需的，政府要推動(dòng)自然而然對(duì)市場(chǎng)的影響是非常地大。我們認(rèn)為，目前處于什么樣的階段，發(fā)展得有多快?2015年也就是明年或者是后年，做到10\㎡，我想問(wèn)各位你們的公司做好準(zhǔn)備了嗎?你如何切這塊大的蛋糕，你們打算采用什么樣的策略和方式迎接這么一個(gè)大的挑戰(zhàn)和機(jī)會(huì)?說(shuō)不定很多的公司因?yàn)檫@樣的綠色建筑就起來(lái)了，是完全有可能的。但有一些大的公司意識(shí)到這樣的機(jī)會(huì)，成立了投資這方面的研究的力量研究這個(gè)市場(chǎng)，對(duì)他們將來(lái)的擴(kuò)展是非常有幫助的。目前的規(guī)模非常地龐大。2013年顯著的幾個(gè)綠色地產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)是朗詩(shī)地產(chǎn)，在長(zhǎng)三角地區(qū)蘇州、上海、無(wú)錫這些地方非常地知名，今年借殼上市了，上市的當(dāng)天股票的溢價(jià)就達(dá)到了73%，資本市場(chǎng)對(duì)綠色理念的追捧是很強(qiáng)的，當(dāng)然朗詩(shī)地產(chǎn)今年可能達(dá)到100億，它完全是借助綠色的理念在市場(chǎng)上的，而整個(gè)上市公司的名稱就叫朗詩(shī)綠色地產(chǎn)，從這個(gè)角度也可以知道目前的大趨勢(shì)。另外是當(dāng)代節(jié)能置業(yè)是在香港聯(lián)交所上市的，因?yàn)樗旧磉\(yùn)作的原因股票的表現(xiàn)不是很好，我相信不是因?yàn)樽约旱脑蚨琴Y本的運(yùn)作。11月份三湘股份并購(gòu)中鷹置業(yè)，這是一個(gè)很小的開(kāi)發(fā)商，它是一個(gè)很小的房地產(chǎn)公司，就是太陽(yáng)能建筑，但是在太陽(yáng)能建筑上缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，把中鷹置業(yè)并購(gòu)了以后，就跟當(dāng)代朗詩(shī)并駕齊驅(qū)擁有了核心的團(tuán)隊(duì)，我們認(rèn)為綠色地產(chǎn)的運(yùn)作進(jìn)入資本運(yùn)作的時(shí)代，后面的這句話市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)可以取代政府的驅(qū)動(dòng)，這句話是我們跟政府打交道的過(guò)程中得到的，政府的強(qiáng)制性的政策會(huì)完全突出，轉(zhuǎn)而由市場(chǎng)來(lái)主導(dǎo)的，這是良好發(fā)展的市場(chǎng)和趨勢(shì)，這是我們認(rèn)為在未來(lái)允許的開(kāi)發(fā)商獲得并購(gòu)，可能發(fā)展得會(huì)更快一些，這是一個(gè)典型的市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)。第三就是標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)，提到標(biāo)準(zhǔn)的升級(jí)也就是綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)今年已經(jīng)報(bào)批，明年初就可以有新的標(biāo)準(zhǔn)，新的地標(biāo)就更關(guān)注。LEED V4最大的變化是新增加了一個(gè)得分點(diǎn)叫整合設(shè)計(jì)，除了這個(gè)得分點(diǎn)還有一個(gè)變化是讓智能建筑里有一個(gè)利好的消息，以前的ATA這部分拆分成兩個(gè)得分點(diǎn)了，其中就是我們講的測(cè)量作為前提條件了，并且獨(dú)立出來(lái)了。這個(gè)測(cè)量是什么意思?簡(jiǎn)單地講，分項(xiàng)計(jì)量和分布計(jì)量，我們要多裝監(jiān)控設(shè)備，最好是有能源管理系統(tǒng)?，F(xiàn)在在LEED認(rèn)證里面這是前提條件，在LEED2009版本里是可選條件，這是我覺(jué)得對(duì)我們智能建筑行業(yè)的非常大的促進(jìn)，將來(lái)我們可能變成必須得做的事情。驗(yàn)證有兩個(gè)方式，第一可以遞交每年的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，從哪兒來(lái)?也得監(jiān)測(cè)，你可以不做檢測(cè)，記錄的表是不是符合美國(guó)建筑委員會(huì)的要求，我們對(duì)智能建筑的影響非常大，你們可以多少地關(guān)注一下，我們真的很佩服這樣的企業(yè)，非常有前瞻性，早早地就研究了，順著企業(yè)推廣這個(gè)東西，所以說(shuō)人家投入的力度和視野都是不一樣的。我們講節(jié)能的一些系統(tǒng)這是單體的建筑無(wú)法做到的，一定要擴(kuò)大到一定的規(guī)模，就是一個(gè)單體很難做到的。我們認(rèn)為是將來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。應(yīng)對(duì)這樣的趨勢(shì)，我們做一些作證，不僅僅是產(chǎn)業(yè)鏈的問(wèn)題，很多的開(kāi)發(fā)商自己也認(rèn)識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，03年到13年十年間，很多房地產(chǎn)的大佬都在這方面做過(guò)表態(tài)，比如說(shuō)王石、萬(wàn)達(dá)是做了綠色建筑嘗到了很多的好處，萬(wàn)達(dá)80%的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都有持有的。對(duì)這種持有性的物業(yè)是非常關(guān)注節(jié)能的，我們比較熟悉的是石景山萬(wàn)達(dá)和朝陽(yáng)萬(wàn)達(dá)，它的節(jié)能管理做得非常好，一到夏天還要停水，真的是做得非常棒，自己也有監(jiān)控系統(tǒng)。關(guān)于節(jié)能開(kāi)發(fā)商的趨勢(shì)開(kāi)發(fā)商是有非常清醒的和明確的認(rèn)識(shí)，是他們?cè)谝欢▽用娴陌l(fā)展。如果說(shuō)我們發(fā)展得非?？欤覀兊睦砟钭咴谒麄兊那懊婵梢缘贡仆鞍l(fā)展，那當(dāng)時(shí)是理想的狀態(tài)，我覺(jué)得在智能建筑領(lǐng)域里已經(jīng)看到了這樣的現(xiàn)象了。

　　最后我們要溫家寶同志的發(fā)言做一個(gè)總結(jié)，千萬(wàn)要抓住機(jī)遇，這句話不僅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是這樣的，對(duì)智能建筑行業(yè)同樣存在著這樣的趨勢(shì)，這股風(fēng)可能會(huì)帶動(dòng)很多大的企業(yè)，你有沒(méi)有把握住這個(gè)趨勢(shì)，有沒(méi)有針對(duì)性地推出自己的概念和產(chǎn)品。