2013年12月10日，由千家網(wǎng)聯(lián)合千家品牌實(shí)驗(yàn)室共同主辦的第十四屆中國國際建筑智能化峰會廣州站，在廣州中國大酒店隆重舉行。本屆峰會主題為“從智能建筑到智慧城市”，分別在上海、北京、廣州三地舉行。廣州峰會作為本屆峰會主會場，也是最后一站，會議規(guī)模再創(chuàng)新高。峰會活動共吸引了智能建筑行業(yè)專家、設(shè)計院人士、系統(tǒng)集成商、渠道商、廠商、用戶等近八百名行業(yè)人士齊聚一堂，共同探討智能建筑與智慧城市最新技術(shù)與應(yīng)用發(fā)展趨勢。

　　以下是廣東省建筑設(shè)計研究院電氣總工程師陳建飚先生帶來的題為《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑智能化系統(tǒng)建設(shè)要點(diǎn)》的精彩演講：

廣東省建筑設(shè)計研究院電氣總工程師 陳建飚　　

　　陳建飚：今天講的項(xiàng)目不僅僅是商業(yè)地產(chǎn)，還要把我的體會也跟大家說一下，我今天這半個小時的演講，前半節(jié)主要講思路和方法，后半節(jié)主要講怎么落地、具體實(shí)施。

　　先看一下我們現(xiàn)在做的市場，我經(jīng)常聽一些開發(fā)商跟我說現(xiàn)在投了不少錢，也買了一大堆系統(tǒng)回來，能不能用，是否管用？是管用。但是好不好用？不好用。你的智能化怎么來對我招商，怎么提升物業(yè)價值其實(shí)沒有用，只是投了很多錢得不到回報不是很值得，我們的公用商和集成商會問你幸福嗎，可能很多會說不很幸福，不像以前利潤能有60%，現(xiàn)在辛辛苦苦只有20%，我們也覺得挺郁悶的，誰都會做設(shè)計，我們辛辛苦苦干再好都是白菜價，所以現(xiàn)在這個行業(yè)也處于一個轉(zhuǎn)型的階段，為什么會這樣？我們回顧一下智能化發(fā)展的歷史，我記得90年代初的時候主要是用不用這個問題，我們向業(yè)主推薦要費(fèi)勁唇舌，因?yàn)榇蠹也涣私膺@個，但這個階段很快就過去了，大家明顯很愛用，不用不行，智能化系統(tǒng)像家電一樣；然后到第二個階段，敢不敢用，當(dāng)時很多為了智能而智能，建了開發(fā)不了，現(xiàn)在是否管用都不用說，一個項(xiàng)目上來任何人都認(rèn)為必須上這個系統(tǒng)，這些系統(tǒng)只要上上去了都是管用的，現(xiàn)在又提出一個新的，好不好用的問題，還有我們要怎么樣？這個系統(tǒng)用上去對這個建筑有什么作用？現(xiàn)在主要的問題在于很多智能化，包括業(yè)主也好，很多人認(rèn)為要上這個信息設(shè)置系統(tǒng)，要上那個設(shè)備管理系統(tǒng)、安防一卡通，智能化系統(tǒng)就變成這些系統(tǒng)的組合，業(yè)主在想我花這么多錢買了一堆系統(tǒng)，我的系統(tǒng)要管，曾經(jīng)我一個大項(xiàng)目，當(dāng)時跟他們老板介紹智能化設(shè)計什么，他就問了一句話，你們設(shè)計隔壁那個智能化建筑，智能化系統(tǒng)對他的招商起到多大的作用？當(dāng)時我回答不上來，雖然有怎么提升建筑物的品質(zhì)，但這件事情之后我覺得對于整合系統(tǒng)，就是我們的系統(tǒng)是否好用，能帶來什么好處是最關(guān)心的。

　　我們就思考一個問題，我們?yōu)槭裁瓷线@個系統(tǒng)？目標(biāo)是什么？上了這個應(yīng)該怎么來做？很簡單的節(jié)能應(yīng)該怎么做？我們?yōu)榭蛻舴?wù)，我們應(yīng)該怎么做，提升他的服務(wù)、品質(zhì)？所以帶來我今天要講的一個核心問題，就是我們智能化怎么提升商業(yè)地產(chǎn)的價值，不僅是商業(yè)地產(chǎn)，還有所有建筑的價值，只要你任何一方能夠?yàn)榭蛻魟?chuàng)造價值，就能體現(xiàn)你的價值，商業(yè)地產(chǎn)我們知道，它是一個平臺、開發(fā)商，它建這棟樓是為兩頭的，首先這個平臺要省錢，第二個是怎么去招商，怎么為客戶服務(wù)？我們首先就是要了解決策者，就是老板的價值傾向，還有智能化系統(tǒng)的管理方，物業(yè)管理公司有什么需求，然后就是最后的受益方，他們有什么需求，要了解這些東西你才能夠有目的的來設(shè)計。對于開發(fā)商來說，他首先是降低成本，成本是效應(yīng)，是他的關(guān)健詞，他最大的核心就是要效益、賺錢、省錢，成本首先是投資成本，要好又要省，還有運(yùn)營成本，運(yùn)營過程中的能耗、各項(xiàng)開支，第二方面這個項(xiàng)目這么大，有很多的管理，利用智能化的工具提高管理效率，也可以降低管理成本，第三個就是風(fēng)險，能源很密集，萬一有什么安全事件，也牽涉到錢，所有這一切都是為了把商業(yè)地產(chǎn)投進(jìn)去，我投的這些錢怎么樣吸引我的客戶，這是開發(fā)商投資人的期望。

　　對于管理者，他的關(guān)健詞是績效，他管理這個首先考慮怎么節(jié)能、提高效率，設(shè)施、設(shè)備包括系統(tǒng)的可靠性，還有操作起來怎么簡便？這是他們關(guān)心的方面，具體來說對于管理者，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在很多是面對系統(tǒng)來設(shè)計，機(jī)房也是根據(jù)系統(tǒng)來設(shè)計，雖然有一些會集中，但是他管理的職能都是面向，比如說設(shè)備，這些是工程部，還有人員、車輛的管理，還有其他的視頻管理，要根據(jù)所管理公司的職能來管理，職能要明晰。第二部分操作簡便，第三部分是節(jié)能，減少人力，穩(wěn)定可靠，這是管理的需求。

　　要吸引商戶就要考慮費(fèi)用，計費(fèi)是否透明合理？我所要的設(shè)施你是否可以提供給我？我在這邊是否有一個很好的經(jīng)商環(huán)境以及服務(wù)和安全？具體來說對于設(shè)施，現(xiàn)在大家都知道電商對實(shí)體店的沖擊，我們都知道馬云跟王建明的打賭，我看王建明最近的口氣沒有那么硬了，最近實(shí)體店變成體驗(yàn)式的更多，就是說很多體驗(yàn)式的必須在實(shí)體店，而且他線上、線下同時經(jīng)營，像我這種年紀(jì)就不太玩那些，以前是在實(shí)體店買，現(xiàn)在就網(wǎng)購了，實(shí)體店只是給你體驗(yàn)，比如服裝必須穿起來才可以看到氣質(zhì)，實(shí)體店是給你體驗(yàn)之后同時經(jīng)營電商，電商就要求我們的網(wǎng)絡(luò)，就不是一般的網(wǎng)絡(luò)，也不一定是光纖，還要有一個用戶體驗(yàn)，就像移動互聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)在大家都知道很多人都離不開的微信、WIFI，你逛街的時候，在很多體驗(yàn)店吃飯的時候，或者你在點(diǎn)餐等菜的時候都會刷刷微信，包括商戶搞活動也可以搞一個WIFI，大家加入這個二維碼之后再抽獎，互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用對于經(jīng)商的環(huán)境、方式也是要考慮的，還有安防方面的需求，還有一些大的商戶里面會有一些自己的安防系統(tǒng)，不一定要24小時有人在這里看著，就要求物業(yè)管理在非營業(yè)時間對它進(jìn)行看管，還有物業(yè)跟他交流的地方，他需要一站式非常方便的管理，一個地方就搞定，這些是商戶的需求。

　　對于我們這些逛街的客戶、顧客，他有什么需求呢，首先我們都有體驗(yàn)，去一個地方買東西，首先停車跟取車要很方便，而且標(biāo)識要很清晰，我知道什么地方是哪個業(yè)臺，是做什么，還有哪里有打折、活動，也都能夠清楚的知道，另外環(huán)境、空氣質(zhì)量、安全等等，還有WIFI，這是我們顧客的需求。

　　我前面說到的四個方面，我們在決定上哪些系統(tǒng)、哪些功能的時候，首先要了解決策者、老板的價值取向，他最大的需求是什么？還有管理者有什么需求？商戶、顧客有什么需求？首先要了解這些需求，就是面向使用和管理需求的智能化系統(tǒng)的配置、功能的配置，這是對功能方面的。

　　除此之外我們除了這些用戶的需求，我們從經(jīng)營管理的層面考慮，首先商業(yè)自動，現(xiàn)在很多城市綜合體，都有幾十萬到上百萬平米，他的機(jī)電設(shè)備很多，這個要在節(jié)能降耗、管理方面下功夫，還有人員密集對環(huán)境的質(zhì)量要考慮，當(dāng)然萬達(dá)是定制式的，但是大多數(shù)并不是一開始就能定制，今天可能跟著招商的變化，我們業(yè)臺是變化的，所以靈活性要考慮，還有店面的比例，線上、線下要同時經(jīng)營。還要從及時應(yīng)用的層面：移動互聯(lián)、電商、視頻的應(yīng)用會越來越多，包括各種電子、數(shù)字化的東西都從數(shù)字化和智能化發(fā)展。還有4G的發(fā)展，圍繞著這些功能我們可以怎么應(yīng)用，這是我們要考慮的。

　　有了前面對功能的分析，我們就要在設(shè)定功能的時候，首先要考慮的就是用戶需求，第二個是營商模式的變動，第三是帶來新的應(yīng)用。首先我們設(shè)定這個功能的時候成本是我們要考慮的，成本就是運(yùn)營的成本、投資的成本、管理的成本；第二方面就是怎么管理，提高管理效率；第三就是面向客戶，怎么為兩端的客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來吸引客戶，我們怎么提升建筑的品質(zhì)，來達(dá)到增值？這就是我們要做的第一步，就是功能的設(shè)定。

　　有些功能的智能化要落地是要用這些系統(tǒng)來支撐的，這個系統(tǒng)支撐就是現(xiàn)在很多業(yè)主委托我們設(shè)計，要這個系統(tǒng)、要那個系統(tǒng)，我就跟他說你不要告訴我什么系統(tǒng)，你就告訴我你要投多少錢，要達(dá)到什么目標(biāo)，這些讓我們來配，這些系統(tǒng)僅僅是我們實(shí)現(xiàn)的手段和途徑，并不是我們的目的，現(xiàn)在很多人就把這些系統(tǒng)用上去，就覺得智能化，其實(shí)這只是管用，并不好用，我們所應(yīng)用的系統(tǒng)是為了節(jié)能增效，能提供安全舒適的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。