2014年11月27日由千家品牌傳媒舉辦的2014年第十五屆中中國際建筑智能化峰會在北京國賓酒店隆重召開，本屆活動主題“綠色智能建筑技術(shù)與應用趨勢”活動現(xiàn)場吸引智能建筑行業(yè)專家、品牌廠商、集成商超過五百人歡聚一堂，共話智能建筑發(fā)展大業(yè)。

　　——中國房地產(chǎn)報綠色地產(chǎn) 研究中心主任 黃俊鵬

　　以下分享中國地產(chǎn)報綠色地產(chǎn)研究中心主任黃俊鵬的精彩演講：

　　中國房地產(chǎn)報綠色地產(chǎn) 研究中心主任 黃俊鵬

　　黃俊鵬：大家好，我今天的演進題目是中國綠色地產(chǎn)的現(xiàn)狀與趨勢。

　　首先，簡單介紹2014年我國綠色建筑發(fā)展的總體狀況，其次，介紹房地產(chǎn)業(yè)在新常態(tài)下的綠色轉(zhuǎn)型;第三，智能建筑行業(yè)的機遇。從目前看，無論是從國家政策還是房地產(chǎn)開發(fā)商都越來越重視運營的監(jiān)督，隨著國家越來越重視運營節(jié)能，在未來的幾年，節(jié)能相關(guān)的控制和樓控系統(tǒng)會迎來一個很好的商機。

　　綠色建筑發(fā)展趨勢

　　給大家看一個趨勢，左邊這張圖看到的是綠標的增長，這個增長是翻倍的漲，非常快，每年將以百分之百的速度漲。LEED認證從2007年開始漲得比較平緩，每年以20%、30%的速度在遞增，從這個角度看，這個行業(yè)欣欣向榮，非常向好。而且我比較驚訝的是，實際在2014年并沒有受到經(jīng)濟危機經(jīng)濟下滑的影響。這是區(qū)域分布的情況， 中國綠色建筑評價標識主要分布在廣東、江蘇一帶，我的數(shù)據(jù)是7月份的，現(xiàn)在肯定已經(jīng)超過400了。

　　LEED認證的分布，主要分布在上海和北京、香港等經(jīng)濟發(fā)達的城市，如果把臺灣的城市合在一起，總共45個項目。做國外體系，可能追求更舒適的經(jīng)濟環(huán)境或者更好的市場回報，會選擇外資及國外的品牌來提高項目的定價。綠色建筑評價標志因為是國家強制在推，所以更多是普遍性和普適性，在經(jīng)濟方面的反映并不是很突出。

　　這張圖告訴大家為什么叫綠色地產(chǎn)而不是綠色建筑，由于公共部門，比如：博物館、機場、地鐵站不在我們的研究范圍之內(nèi)，我們研究的范圍是由私營部門投資的商品房、辦公樓、酒店，類似倉庫等等，只研究這部分。這部分為什么很重要呢?2014年的綠色地產(chǎn)研究報告將于2015年1月份發(fā)布，項目總量無論是建筑面積還是其他方面都占60%以上，隨著國家的轉(zhuǎn)型，政府投資越來越少，私營部門帶動的內(nèi)需投資會越來越多，我們覺得這部分代表中國綠色建筑發(fā)展趨勢，只有這部分發(fā)展起來，中國的綠色才真正能夠起來，國家政府大型公建樓堂館所的投資更多是表率和示范作用，有很多是強制的，不是市場自發(fā)自覺的行為。

　　綠色地產(chǎn)概況

　　講到開發(fā)商的投資，這張圖可以看到開發(fā)企業(yè)投資綠色建筑的力度或者說意愿，可以看到萬達是最多的，177個項目，這177個項目是累計，萬科100個，綠地74個，京津生態(tài)城這些不能嚴格意義上是開發(fā)商，確切講是開發(fā)區(qū)，納入了私營部門投資范疇。 對住宅的開發(fā)情況，萬科比較多，其次是綠地，萬達做綠色建筑非常積極，我沒有統(tǒng)計星級和等級，如果深究，萬達基本只做一星級，最簡單的，綠地和朗詩三星級為主。每個開發(fā)商在做的時候，采取的策略不一樣，申請的等級越高，付出的代價和成本也是越高的，萬達是只要符合國家政策就可以了。

　　2014年，我們排出了綠色地產(chǎn)十強，有萬達、包商地產(chǎn)、萬科、綠地、當代節(jié)能、朗詩、萬年基業(yè)等等。說一下排名的情況，不僅僅是項目的數(shù)量，主要是看項目數(shù)量占它自己本身這一年開發(fā)的百分比，綠色項目占全年項目開發(fā)的百分比。另外就是公司綠色策略，是不是注重運營階段的節(jié)能，萬達排名靠前首先是項目多，其次是特別注重在運營階段的節(jié)能。萬年基業(yè)是一家做生態(tài)城的開發(fā)商，在北京和寧波的生態(tài)城都是由萬年基業(yè)撐管。

　　總體來講，綠色建筑發(fā)展非常快，動力主要是以政策驅(qū)動為主。我在2013年的報告就講得很細，既有宏觀環(huán)境的因素，也有內(nèi)部的需求，以及房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型的因素等等。

　　綠標和LEED認證的區(qū)別

　　大家可以看到，我為什么把這個綠標和LEED認證分開來講，一個是純市場驅(qū)動，一個是政策的驅(qū)動。LEED認證沒有政府的補貼，另外大家注意看這兩個其實都有增長，從這里可以看出來綠色建筑并不僅僅是為了應對政策而已，它其實是有一定需求的，無論是從營銷的需求還是消費者內(nèi)在的需求，他是存在的。

　　以北京市為例，類似的政策組合也很相似，都有一個規(guī)劃，規(guī)劃要求所有新建建筑都要做綠色建筑，等級要求是一星級。保障房推廣綠色建筑也是要達到一星級。第四點是關(guān)于獎勵政策，北京市是真正在落實的，二星級補貼22.5元/平方米，三星補貼40元/平方米。 剛才講到目前綠色地產(chǎn)發(fā)展的總體情況，給大家一個印象，欣欣向榮、蓬勃發(fā)展、增速很快。在這樣的狀態(tài)下，尤其是在2014年中國經(jīng)濟整體下滑的狀態(tài)，所謂的新常態(tài)，這是誰提出來的呢?是習大大提出來的。

　　開發(fā)商的轉(zhuǎn)型之路

　　解釋一下什么是新常態(tài)。我給大家看幾張圖，第一個是GDP的增速，我們從2007年開始就已經(jīng)在下滑，2008年四萬億下又漲了一點點，但是實在是救不起來了，漲了一點點之后又持續(xù)下滑。未來幾年內(nèi)，中國的經(jīng)濟可能維持在7%左右的增長速度，大家不要想著GDP的增速，這個跟我們每個人的生活是非常密切的，如果增長非?？斓脑挘馕吨顿Y非常多，機會也非常多，更多的企業(yè)就可以掙到錢，如果經(jīng)濟增速下來，大家的日子就不好過了，未來的幾年就維持到這樣一個穩(wěn)定的水平，這一次降息也是穩(wěn)定在這個范圍之內(nèi)。這是一個變化，經(jīng)濟增長速度下降。第二個就是消費內(nèi)需和投資的轉(zhuǎn)換，固定資產(chǎn)的投資對經(jīng)濟的拉動非常大，但是從2013年來看，消費內(nèi)需的拉動超過了投資的拉動，老百姓的消費能力上來了，而不再是靠政府通過修建鐵路、公路、機場。第三個方面就是服務業(yè)的產(chǎn)值超過了第二產(chǎn)業(yè)工業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)值，這也是一個很重要的變化，服務業(yè)開始成為第一大產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)超過工業(yè)生產(chǎn)的總值。這就是經(jīng)濟學中的新常態(tài)，如果把握了這個宏觀趨勢對我們是非常有利的，尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，春江水暖鴨先知，房地產(chǎn)開發(fā)商對宏觀經(jīng)濟走勢非常敏感，稍微有動靜就立馬能感覺到變化，其實開發(fā)商已經(jīng)行動起來了，最迅速的是萬科。

　　萬科在2003年底的時候提出由房屋銷售商轉(zhuǎn)到城市配套服務商，萬科以前是靠賣房子進行周轉(zhuǎn)，以后持續(xù)發(fā)展不可能靠賣房子，只能靠服務，這個企業(yè)自己會去做轉(zhuǎn)型。他提出的五菜一湯模式，就是在樓盤中間推出食堂、超市、洗衣店、藥店、幸福街市，以前房子好賣的時候當然好，現(xiàn)在不好賣了，就不得已去做配套。這是萬科轉(zhuǎn)型去做服務業(yè)。還有一個有意思的例子，就是花樣年華集團，他借助科技物業(yè)管理應用，打造了一個集合物業(yè)管理自動化、系統(tǒng)化、信息化的服務平臺。這個公司我們之前還有人質(zhì)疑它的商業(yè)模式，今年已經(jīng)上市了，產(chǎn)值已經(jīng)做到一個多億，應該已經(jīng)發(fā)展起來了，管理的物業(yè)面積已經(jīng)超過的1.2億平米，不僅是自己開發(fā)的樓盤采用這種方式管理，他也托管別人開發(fā)的樓盤。以前的物業(yè)管理公司是為房子服務，讓物業(yè)增值，花樣年華提出來的是我不僅要為房子服務，還要為住戶服務，最新的趨勢就是推出物業(yè)費預存，三年內(nèi)返還給你。什么意思呢?你們家的房子一年要交6000塊錢的物業(yè)費，三年一次性交18000元，我三年后還給你，同時給你利息，這是一個所謂的社區(qū)金融，將來會轉(zhuǎn)型為金融服務平臺。

　　對于沿海和朗詩，朗詩地產(chǎn)的朗詩綠色科技就是一個典型的將輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的例子，因為賣房子已經(jīng)不太好賣了，只能靠服務。朗詩提供的是這種代建或者是物權(quán)服務，為不會做高科技物業(yè)的開發(fā)商提供建設(shè)的服務。你看到開發(fā)商都在轉(zhuǎn)，我這里只列了很少一部分，2014年的報告總共列了37家開發(fā)商，大家有興趣的話可以去看看，過幾年你會發(fā)現(xiàn)開發(fā)商都變成了物業(yè)管理公司。這是一大趨勢。第二大趨勢就是我們的裝配式建筑，即產(chǎn)業(yè)化、住宅工業(yè)化，1995年就提出了這個策略，并不新鮮，為什么拿出來講?是因為在去年和今年突然火起來了，無論是產(chǎn)業(yè)的積累，從量的變化積累到了這個階段，現(xiàn)在每年都會有好幾百萬平方米的保障房、公租房、經(jīng)濟適用房是用工業(yè)化的方式生產(chǎn)的。

　　大家看這張圖，將來你們的房子是工廠通過搭積木的方式搭上去的，工人需要量非常少，這就是未來的趨勢，整個都在實現(xiàn)工業(yè)化。第三個關(guān)鍵詞是凈化除霾，這也是上午推廣的一個服務，2014年特別火。當然，彌漫中國的霧霾大家都非常清楚，前幾年其實已經(jīng)有霧霾了，為什么2013年、2014年開始關(guān)注呢?因為它不僅是由于北方供暖的問題，已經(jīng)擴散到長沙、南京等地區(qū)，甚至已經(jīng)出口到新加坡了，如果家里有老人和小孩，長期會引發(fā)哮喘，這跟過去這幾年的污染有很大的關(guān)聯(lián)。為了應對霧霾，開發(fā)商也在轉(zhuǎn)型，甚至有開發(fā)商自己在生產(chǎn)空氣凈化，比如當代推出了恐龍1號，還有綠地推出了全凈化住宅。總的來講，新風系統(tǒng)是我們目前應對中國這種室內(nèi)外污染一個非常好的解決方式，因為你找不到更好的解決方式，中國的家居環(huán)境是非常惡劣的，你買的家具VOC甲醛也是超標的，裝新風系統(tǒng)其實是很有必要的。 第四個關(guān)鍵詞是互聯(lián)網(wǎng)思維，微信圈里到處都是互聯(lián)網(wǎng)思維。這里面提到的所謂電子商務，像招商地產(chǎn)有到家網(wǎng)，花樣年有彩生活社區(qū)，萬通推出了立體城市，在一樓高樓里面把所有的需求都解決了。

　　馮侖在溫州和咸陽買了一塊地已經(jīng)開始付諸實現(xiàn)了，你去定制你自己的需求，你需要什么樣的房子，提出要求以后，他根據(jù)你的要求找設(shè)計團隊按照你的需求進行定制，這其實也是互聯(lián)網(wǎng)思維，不是真正把房子造出來，而是搜集用戶需求，因為我們不僅買東西，還可以把潛在需求表達出來。另外就是所謂的智慧社區(qū)，這個是在座各位的專長，我就不在這里班門弄斧了，其實很多開發(fā)商都提出了很多雄心勃勃的建立綠色社區(qū)和綠色城鎮(zhèn)的計劃，我這里只是舉兩個例子而已，很多開發(fā)商都有這樣的打算。招商地產(chǎn)和綠地是把這個作為自己的戰(zhàn)略在推，我估計這些將來是你們很好的客戶。

　　大數(shù)據(jù)是發(fā)展趨勢

　　最后想講的一個關(guān)鍵詞就是所謂的大數(shù)據(jù)。今天程教授和很多專家都提到了計量、監(jiān)控的問題，不僅要控，而且要調(diào)節(jié)，都提到了這個問題。我想大家有這個主觀的意識，我這里講的大數(shù)據(jù)可能在這個層面再稍微上一點點，這個數(shù)據(jù)是我們提到的不僅僅是單棟建筑能耗，而是要放在一個區(qū)域，放在一個城市，通過所有的能耗在云端進行連接，形成一個更大的數(shù)據(jù)庫，這個數(shù)據(jù)庫一旦大了以后就有數(shù)據(jù)對比的可能性，你就會找出目前具備節(jié)能潛力的地方。

　　目前我們推出的單體的樓宇控制系統(tǒng)更多還是局限在自己本樓的節(jié)能，當然，大家不要覺得這個很虛，美國有30多家企業(yè)已經(jīng)開始在提供所謂的節(jié)能云服務，已經(jīng)有這樣的公司了，他就把一個建筑區(qū)的能耗進行計量，這個計量是免費的，但是我給你提供的服務是收費的，甚至在美國已經(jīng)發(fā)展到什么程度呢?你這個能耗的費用可以作為大樓的信用記錄，你憑借這個信用記錄可以獲得優(yōu)惠貸款或者政府的扶持，當然美國走得比較領(lǐng)先。

　　有句話說得很對，影響21世紀世界發(fā)展的兩大事件，一個是中國的城鎮(zhèn)化，一個就是美國的高科技，言下之意就是美國的高科技可以結(jié)合到中國發(fā)展城鎮(zhèn)化的過程中間來。下面我想提到一個所謂的數(shù)據(jù)計量，你不僅要能夠知道整個大樓的數(shù)據(jù)，每個數(shù)據(jù)都要匯聚到云端平臺上，像家庭無線信號的傳輸器等等，我在部里面也在推廣這個產(chǎn)品，它能夠解決我們很多的問題，因為現(xiàn)在建筑能耗有很多的說法，有19%、27%、30%，專家們都說不清楚，到底是多少，因為你沒有計量，沒有數(shù)據(jù)，就說不清楚，但是這個能耗數(shù)據(jù)的計量統(tǒng)計以及基于這種計量統(tǒng)計的服務是將來非常好的一個機會。

　　舉一個例子就是萬達，剛才講為什么萬達排名靠前?萬達是從2014年起的目標就是變成全球不動產(chǎn)持有最多的企業(yè)。萬達最近全部轉(zhuǎn)向運營，他自己建立了一個能源管理的模型，自己做了一個平臺，把整個中國的幾十個萬達廣場全部放在一個平臺上做管理，如果你去逛的話，管理得相當不錯。我很少看到商場主動拉一個遮陽簾過來，而萬達做到了，管理得很好。萬達廣場的各種數(shù)據(jù)會共享給成都、廣州、重慶，他們一看你這個做得不好，趕緊改，這種基于云平臺的數(shù)據(jù)分享和改進，對于我們達到一定的規(guī)模也會起到一個很好的作用。另外就是隨著物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)飛速的發(fā)展，基于大數(shù)據(jù)分析的節(jié)能服務行業(yè)會得到蓬勃發(fā)展?，F(xiàn)在大家更多是在賣設(shè)備、賣產(chǎn)品，我剛才給大家看的是未來也可以賣服務，這才更符合社會的需求和發(fā)展的趨勢。

　　最后，介紹一下我們友綠網(wǎng)，是我們做培訓的一個機構(gòu)，主要做綠色建筑培訓，我們也做綠色地產(chǎn)和可再生能源建筑一體化的研究和咨詢，歡迎大家到我們的網(wǎng)站上去瀏覽或者交流，這是我們的聯(lián)系方式。謝謝大家!