2014年12月5日由千家品牌傳媒舉辦的2014年第十五屆中國國際建筑智能化峰會(huì)第三站在深圳·益田威斯汀酒店隆重舉行。本站峰會(huì)主題圍繞“智慧城市與智慧社區(qū)趨勢論壇”的主題進(jìn)行，活動(dòng)現(xiàn)場吸引行業(yè)專家、廠商共同就這未來智慧城市及智慧社區(qū)發(fā)展進(jìn)行深入溝通交流。

        下面是招商地產(chǎn)綠色研發(fā)中心主任林武生的演講實(shí)錄

　　演講主題：從綠色建筑到綠色社區(qū)

　　演講人：招商地產(chǎn)綠色研發(fā)中心主任 林武生

　　林武生：大家下午好!

　　今天我想介紹一下地產(chǎn)界對綠色社會(huì)的看法，以及我們未來的方向。我希望這個(gè)演講對在座的各位能有所幫助，或許有機(jī)會(huì)我們可以成為合作者。

招商地產(chǎn)綠色研發(fā)中心主任     林武生

　　招商地產(chǎn)是一家上市公司，大家都是知道的。全國30多個(gè)城市，有50多個(gè)綠色項(xiàng)目，目前在上市公司里面年銷售接近500億，大概排在14、15位，在綠色建筑行列是排在第3位。

　　我們做綠色建筑，確實(shí)和很多企業(yè)都有關(guān)聯(lián)，像羅格朗的智能產(chǎn)品等等。一開始在蛇口我們做了一系列的實(shí)踐，也做了一系列的綠色社區(qū)。這個(gè)就是蛇口當(dāng)年的一聲炮響，把蛇口炸成了今天的樣子，對面是香港。在蛇口的實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)，保護(hù)環(huán)境在蛇口有著根深蒂固的理念。我們在做中國的第一個(gè)LEED認(rèn)證的泰格公寓時(shí)，用了30多項(xiàng)技術(shù)，這種技術(shù)每年和同類的建筑相比可以減少300萬的電費(fèi)，我們增量的成本是1000萬，投資回收期是4年，動(dòng)態(tài)回收期是5年，大家都是想把錢賺到手，招商地產(chǎn)也是一樣，否則就不要做這個(gè)事情。做綠色也是要賺錢的。

　　在做南海意庫的這個(gè)項(xiàng)目中，也用了60多項(xiàng)技術(shù)，我們對這60多項(xiàng)技術(shù)進(jìn)行了非常多的整合，這些技術(shù)跟綠色智能有著直接的關(guān)系，有些技術(shù)是國內(nèi)第一次采用，乃至國際第一次采用。能耗非常的低，相比同類甲級寫字樓40%的能耗，每年可以收回200多萬元，多出來的增量成本是800多萬，我們4年可以收回，靜態(tài)回收期是4年，動(dòng)態(tài)回收期是5年，做綠色可以說有經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的效應(yīng)支撐才可能走得更遠(yuǎn)。

　　海上世界，我們希望通過海上世界這樣一個(gè)大規(guī)模的項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)綠色建筑一個(gè)整體性的大集合，我相信在座的各位可能會(huì)有不少的產(chǎn)品應(yīng)用在這里面。

　　我們也制訂了一個(gè)技術(shù)導(dǎo)則，希望通過這個(gè)技術(shù)導(dǎo)則來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的綠色智能化。

　　從起源、到應(yīng)用、到整合，然后又從單體到社區(qū)，我們的未來是叫做“智慧社區(qū)”這樣的一個(gè)發(fā)展模式，形成我們未來的一個(gè)競爭力。當(dāng)然我今天講“智慧社區(qū)”和下面搞互聯(lián)網(wǎng)和搞智能的應(yīng)該有直截了當(dāng)?shù)年P(guān)系。

　　我們先說一下招商地產(chǎn)業(yè)務(wù)的構(gòu)成，主要有兩塊，一塊是持有物業(yè)，一塊是住宅開發(fā)。持有物業(yè)需要長久的服務(wù)于業(yè)主，住宅開發(fā)也需要通過這種標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，還有未來的服務(wù)，來做增值和保值，所以我們是從產(chǎn)居融合的角度來看這個(gè)事。

　　我們希望通過生產(chǎn)、生活，還有環(huán)境，這三方面來進(jìn)行整合，這種整合有幾個(gè)層面，比如說從政府層面和土地資源的獲取，乃至整個(gè)層面都需要一些資源的整合。我們有一個(gè)戰(zhàn)略就叫做“綠色社區(qū)的開發(fā)商及綜合運(yùn)營商”這樣整合的過程。

　　我們進(jìn)行了產(chǎn)品的梳理，這個(gè)梳理叫做“三園兩系一平臺”，所謂的“三園兩系”中的“三園”，就是生產(chǎn)園、生活園和生態(tài)園，“兩系”就是生產(chǎn)和服務(wù)。到下面就相應(yīng)的是這些產(chǎn)品，是這樣的一個(gè)過程。公司大產(chǎn)品的梳理，就是不同的企業(yè)就可以把不同的產(chǎn)品裝到這個(gè)大的體系里。我們前面做了30年的開發(fā)，有些項(xiàng)目已經(jīng)逐漸形成了這樣的一個(gè)智慧社區(qū)，比如說像蛇口，我們逐漸的把它建成一個(gè)產(chǎn)居一體的國際化綜合區(qū)，不僅可以在那里買房子，還有很多人在里面生活，有很多人在里面辦公，上市公司就有30多家。園區(qū)總資產(chǎn)500多億，小小的一個(gè)園區(qū)就總資產(chǎn)500多億。

　　我們通過蛇口的開發(fā)，梳理了一下，從1984年到當(dāng)下的2004年，有啟動(dòng)、上升、轉(zhuǎn)型這樣一個(gè)過程，當(dāng)下在蛇口也形成了從原來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)走向智慧園區(qū)的轉(zhuǎn)型，在里面的這種智能類、設(shè)計(jì)類、文化創(chuàng)意類的產(chǎn)業(yè)，比原來的這些搞收錄機(jī)、電子類產(chǎn)品要多得多，產(chǎn)值有非常大的提升，大概提升了十幾倍。

　　通過在里面生產(chǎn)、生活這樣的一個(gè)變化，就形成了我們現(xiàn)在當(dāng)下的一種復(fù)合型的物業(yè)，使得這些人能在這個(gè)地方能很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，這樣就形成了產(chǎn)融一體、產(chǎn)融結(jié)合，以及產(chǎn)文傳承，產(chǎn)生這樣區(qū)域性文化的認(rèn)同，這是當(dāng)下做的事。

　　我們在漳州開發(fā)區(qū)，金門島的對面有個(gè)56平方公里的開發(fā)區(qū)，這個(gè)開發(fā)區(qū)差不多是蛇口的5倍大，和南頭半島差不多大的開發(fā)區(qū)，56平方公里，我們希望把產(chǎn)融結(jié)合的體系做到這樣大的項(xiàng)目里面去，在漳州灣這個(gè)地方就填了一個(gè)雙魚島，最大的人工島，2.2平方公里，也是希望將休閑、旅游、居住，乃至生產(chǎn)、生活等等，都結(jié)合在一起。還有重慶的長嘉匯的項(xiàng)目。

　　我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括像科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)有8個(gè)，總建筑面積近300萬平方米，這些相關(guān)的園區(qū)，有很多相應(yīng)的配套、相應(yīng)的結(jié)合，所以目前的效益還是不錯(cuò)的。

　　我們相應(yīng)的產(chǎn)品是以園區(qū)和定位相配套，從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)、到產(chǎn)業(yè)園區(qū)、到未來的健康養(yǎng)老，這樣全系列化的產(chǎn)品，我們希望通過標(biāo)準(zhǔn)化的方式來實(shí)現(xiàn)這種全系列化，但是我們要把智能化的產(chǎn)品相應(yīng)的做到標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品里面去，比如說羅格朗有什么好的智能產(chǎn)品就可以做進(jìn)去。還針對不同園區(qū)不同產(chǎn)品的不同需求都進(jìn)行了梳理，這些梳理是根據(jù)馬斯洛的需求原理分層次的，對他們的需要進(jìn)行整理。我們還采用了一系列的產(chǎn)品，我們將它們轉(zhuǎn)變成健康、高效、安全、便利、環(huán)保，對里面都進(jìn)行了HE&SHE的定位，通過這種定位來實(shí)現(xiàn)在產(chǎn)品中的落地。

　　這個(gè)是我們整個(gè)的技術(shù)體系，從前期的調(diào)研，到最后的竣工驗(yàn)收，都采用了一系列的把控操作，和國家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)相配套。我們通過這種相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)直接用打勾的方式，根據(jù)前面的產(chǎn)品定位來實(shí)現(xiàn)這樣的綠色化。其實(shí)現(xiàn)在去做綠色建筑的綠色成本是非常低的，并不像大家想的那么高，進(jìn)行一些品牌的推廣，做一些內(nèi)部的培訓(xùn)，這些是我們當(dāng)下產(chǎn)品的做法。

　　說完產(chǎn)品，我們的綠色社區(qū)、智慧社區(qū)應(yīng)該怎么做呢?大家都知道互聯(lián)網(wǎng)，包括現(xiàn)在很多產(chǎn)品都在網(wǎng)上購買，可以說互聯(lián)網(wǎng)正在深刻的影響著我們的生活，包括家里的洗衣機(jī)、電視機(jī)等，都在網(wǎng)上購買，剛開始還覺得比較新鮮，現(xiàn)在好象都已經(jīng)很不新鮮了。這種互聯(lián)網(wǎng)的模式，也就是O2O的業(yè)務(wù)模式，已經(jīng)逐漸走入我們未來智慧社區(qū)的過程。我們也仔細(xì)的去考察了，像萬科正在做的智慧社區(qū)服務(wù)平臺，通過養(yǎng)老、生活這種服務(wù)和華為進(jìn)行結(jié)合。還有一個(gè)是花樣年彩的生活，我們也覺得確實(shí)做得挺好，社區(qū)平臺+社區(qū)服務(wù)+大數(shù)據(jù)，這樣的平臺，也是值得我們?nèi)W(xué)習(xí)的。

　　這種花樣年彩生活，主要的業(yè)務(wù)是配送和社區(qū)的加盟商、物業(yè)服務(wù)、公共服務(wù)。但是招商地產(chǎn)比彩生活的人更多一些，服務(wù)也要更多一些，所以我們把智慧社區(qū)的平臺定位為三大功能：創(chuàng)新服務(wù)、即時(shí)管控和價(jià)值創(chuàng)造三大部分。這個(gè)是當(dāng)下我們正在開發(fā)的網(wǎng)，叫做“到家網(wǎng)”，所有的業(yè)主可以通過“到家網(wǎng)”實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)以及專業(yè)服務(wù)，我們從一開始就把“到家網(wǎng)”的平臺先搭建好，然后通過不同的服務(wù)商、供應(yīng)商，把它放在平臺上面就可以實(shí)現(xiàn)不同的供應(yīng)商在上面的增值服務(wù)，我們現(xiàn)在和智慧社區(qū)開展了合作，比如說有保潔服務(wù)、保安服務(wù)等等，增值的服務(wù)有文化、康體、生活，專業(yè)服務(wù)有養(yǎng)老、綠化、房屋等等服務(wù)。還有一個(gè)很重要的作用，是可以整合招商局內(nèi)部的服務(wù)資源，比如說招商銀行、招商證券，還有美輪酒店等等，對這些服務(wù)進(jìn)行打包，可以實(shí)現(xiàn)非常有效的供給。周邊的服務(wù)就可以外包給一些網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商，通過網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商來做這一切。

　　這個(gè)是 “到家網(wǎng)”的界面，是安卓和蘋果的界面。通過移動(dòng)的APP，比如說你在手機(jī)上面，蘋果的手機(jī)登錄到“到家網(wǎng)”，比如說你的水龍頭壞了，直接照張照片，說你要修，他們就會(huì)過來給你修。還有訂餐，想在哪里訂飯，就按一下旁邊有哪個(gè)酒店，要訂一個(gè)飯，一按就訂上了。還有銀行、招商會(huì)，比如說招商會(huì)會(huì)組織人到老年大會(huì)，還有一些去長跑，辦場馬拉松什么的，都可以通過這個(gè)來組織，這個(gè)是服務(wù)的過程。“到家網(wǎng)”正在做，也逐漸的顯示出了一些效果。通過“到家網(wǎng)”可以形成整個(gè)增值服務(wù)的過程。

　　另外還有對園區(qū)客戶的服務(wù)，比如說有一些進(jìn)駐園區(qū)的融資服務(wù)、后勤服務(wù)，乃至一些辦證需求、企業(yè)前臺的檔案管理、郵件收發(fā)等等，這些都可以通過“到家網(wǎng)”來為社區(qū)里的企業(yè)進(jìn)行服務(wù)。這是我們當(dāng)下正在做的事。其實(shí)很多園區(qū)里面有各種各樣的需求，乃至融資要求都有，這種服務(wù)通過這些東西進(jìn)行打包。這個(gè)平臺還可以有一些打包，可以和其他的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商結(jié)合。當(dāng)下已經(jīng)和很多家進(jìn)行了合作，比如說招商銀行、蘇寧易購、美輪公寓、中國電信，前段時(shí)間我們還和網(wǎng)通在談這件事。

　　這是2014年增值的產(chǎn)品，比如說文化、康體、周邊的商貿(mào)、旅游、居住，還有理財(cái)類的產(chǎn)品，還有商業(yè)中心的產(chǎn)品，這些都可以非常方便的提供給業(yè)主們。

　　未來的發(fā)展方向，當(dāng)然是會(huì)有更多的升級，比如說養(yǎng)老、租售、設(shè)備管理，這些東西隨著進(jìn)入這個(gè)平臺的不同運(yùn)營商會(huì)有做得更好。當(dāng)然這些功能肯定不是“到家網(wǎng)”、招商物業(yè)、招商地產(chǎn)一家做得起來的，肯定是很多家來做，大家擇優(yōu)而取，各獲長處，各獲利益，這樣才能長久的做下去。

　　未來的方向：智能工程，比如說我們看到的普天天紀(jì)完全可以和我們結(jié)合在一起，還有羅格朗，我們都可以結(jié)合在一起。業(yè)務(wù)顧問、環(huán)境工程，我們現(xiàn)在逐漸把這些相關(guān)的服務(wù)打包進(jìn)這個(gè)平臺，它會(huì)比一般的要更廣一些。

　　我們現(xiàn)在在編一個(gè)智慧社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)則，做一個(gè)框架，做一個(gè)創(chuàng)新聯(lián)盟，看看大家有什么東西可以不斷的整合進(jìn)來。

　　每個(gè)業(yè)主都發(fā)一個(gè)“招商智慧通卡”，通過智慧通卡進(jìn)行停車、門禁、消費(fèi)、繳費(fèi)等等，一卡就可以搞定，這個(gè)是當(dāng)下所謂智慧社區(qū)第一步所做的事情。還有一些在APP上面實(shí)現(xiàn)衣、食、住、行、游、娛、購、學(xué)這樣打包的過程。“招商智慧通卡”未來可以走向?qū)I(yè)市場、商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市綜合體等等。還有可能成為金融融資平臺，招商本身每年有若干億的風(fēng)險(xiǎn)投資，還有PE類的投資，也可以通過這些來進(jìn)行服務(wù)。

　　我們覺得通過這種商業(yè)運(yùn)營，可以取得更多的利潤，因?yàn)榈禺a(chǎn)未來賣房子只是利潤來源的一部分，更多利潤是通過服務(wù)業(yè)主來取得的，這可能是一個(gè)非常重要的方向，而不僅僅是去賣房子，我們考察了很多地方，確實(shí)都是在這樣做。

　　在深圳乃至全國，我們也有標(biāo)準(zhǔn)化的展示基地，我們希望通過這種綠色的展示來實(shí)現(xiàn)?！　∥覀円餐ㄟ^這種綜合開發(fā)的模式，到全國拿到了不少的相關(guān)能夠進(jìn)入的土地，現(xiàn)在給一塊住宅用地大家都不太有興趣，都是希望把產(chǎn)業(yè)引進(jìn)來，通過產(chǎn)業(yè)打包的方式來實(shí)現(xiàn)增值，這是未來非常重要的。

　　未來重要的就是如何協(xié)調(diào)、融合融資創(chuàng)匯，如何進(jìn)行運(yùn)營的降耗。我們的綠色技術(shù)是不斷向高端發(fā)展的，范圍也在不斷向社區(qū)擴(kuò)大，理念向更高層次的文明建設(shè)發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)的思維其實(shí)正在深刻的影響著我們的生活，包括房地產(chǎn)業(yè)，我們從綠色建筑到智慧社區(qū)，整體優(yōu)于局部，理念先于技術(shù)，智慧勝于概念。

　　綠色是一種挑戰(zhàn)，需要大家先行，我們需要進(jìn)行體系的建構(gòu)和進(jìn)行綠色社區(qū)的建設(shè)。

　　謝謝大家。